Revenus Locatifs, Quel Régime Fiscal Choisir?

11 mars

LOCATION VIDE OU LOCATION MEUBLÉE :
Deux options d’impositions.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif mais vous ne savez pas quel régime fiscal choisir ?
En effet, plusieurs choix existent et le choix n'est pas évident. Vous comprendrez ci-dessous les différentes conséquences et obligations fiscales qui s'y attachent.

LA LOCATION EN NON MEUBLÉE

Le Régime Du Micro Foncier

Ce régime s'applique au bailleur dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas les 15 000€. Dans ce cas, un abattement de 30% s'applique aux revenus fonciers. Le régime du micro foncier s'applique d'office lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000€/an. Toutefois, il vous est possible d'opter pour le régime du réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
La déclaration des revenus est également simplifiée pour le bailleur. En effet, ce dernier déclare le montant brut des revenus sans abattement dans sa déclaration annuelle d'impôts et le service des impôts appliquera automatiquement les 30% d'abattement.

Le Régime Réel

Ce régime s'applique d'office lorsque les revenus fonciers annuels dépassent les 15 000 €. Dans ce cas, le bailleur doit se tenir à ce régime pour 3 ans, ensuite le régime est renouvelable par période de un an.
Ce régime permet au bailleur de déduire l'intégralité des charges liées à la gestion du bien, du montant des recettes locatives annuelles.
Ces charges doivent être justifiées et peuvent être les suivantes: des dépenses d'entretien, des travaux réalisés, la taxe foncière, les intérêts et frais d'emprunt...
En fin d'année fiscale, le bailleur constate soit un déficit soit un profit.
Si un déficit est constaté, un plafond de 10 700 € peut être déduit des revenus locatifs, si le déficit est plus important que le plafond, la différence est reportable sur les 10 années fiscales suivantes.

LOCATION EN MEUBLÉ

Il faut distinguer deux catégories de bailleurs, les non professionnels et les professionnels. En fonction des recettes annuelles, deux régimes s’offrent également au bailleur, le micro BIC et le BIC.

La location en meublé oblige le bailleur à respecter une liste de meubles exhaustives qui est consultable à la fin de l’article.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Les recettes annuelles locatives sont inférieures à 23 000 € ou supérieures mais inférieures à 50% des autres revenus du foyer,
Le Micro-BIC s’applique d’office si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Ainsi le bailleur bénéficie sur les revenus locatifs d’un abattement de 50 % et de 71 % pour les meublés classés. L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €,
En Micro-BIC, le déficit foncier constaté est déductible uniquement des revenus dans la limite de 10 700 €, ce dernier est reportable pendant 10 ans à hauteur de 10 700 € maximum par an,
Possibilité d’opter pour le régime réel pour arriver à un résultat fiscal nul.

Le LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Les revenus locatifs dépassent les 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal,
Imposé d’office au BIC,
Enregistrement au RCS,
Les travaux et intérêts d’emprunt et autres charges sont déductibles des revenus. Le déficit foncier est reportable sur le revenu imposable.

Les Avantages :

Les avantages du choix de la location meublé sont nombreux et notamment au niveau fiscal. Ci dessous vous trouverez les principaux avantages :

Pour le bailleur :

Une meilleure rentabilité que la location simple,
Un bail d’un an reconductible par tacite reconduction,
Au régime réel (BIC), amortissement du bien possible sans réintégration fiscale lors de la vente,
Un dépôt de garantie de deux mois maximum au lieu d’un mois en location simple.

Pour le locataire :